Marknaden flyttar in

Fri hyressättning i nyproducerade lägenheter är första steget mot fria marknadshyror i hela hyresbeståndet. Fastighetsägarna och Centerpartiet har krokat arm för att i tre steg omvandla hyresmarknaden. Martin Hofverberg är chefsekonom på Hyresgästföreningen. Han framhåller att det system som infördes 2006, och som gjorde det möjligt att sätta högre hyror i nyproducerade lägenheter, fungerat ganska bra. Även om Fastighetsägarna främst sett det som en krycka för ett i grunden dåligt system så har systemet bevisligen använts och klarat att hantera de svårigheter som dykt upp under åren. Redan i dag är det många fastighetsägare – särskilt i områden med stor efterfrågan – som sätter hyran själva utan förhandlingar. Men fastighetsägaren riskerar att senare få hyran prövad och kanske sänkt när den prövas mot andra lägenheter i bruksvärdessystemet. Det kan bli dyrt för fastighetsägare att själva sätta hyran utan förhandlingar. I fjol fick drygt 60 hyresgäster i Uppsala stora hyressänkningar. Hyresvärden hade avbrutit förhandlingarna och själv satt hyran. Både hyresnämnden och hovrätten gick på Hyresgästföreningens linje och sänkte hyrorna med upp till 3 500 kronor i månaden. Den här typen av förhandlingar och prövning av de hyror som fastighetsägare satt kommer inte längre bli möjliga enligt januariöverenskommelsen och den utredning som nu arbetar. Det är redan i dag höga hyror i nyproducerade lägenheter. Inte heller med det nya systemet kommer fastighetsägarna kunna räkna med några större hyreshöjningar, utom möjligtvis i vissa områden. – För Centerpartiet, som varit drivande för dessa förändringar i januariöverenskommelsen, är det främst en maktfråga. Precis som med LAS. De vill inte att hyresgäster ska kunna förhandla kollektivt. De vill ha ett systemskifte, där första steget är nyproduktionen. Nästa steg är att få bort oss från det övriga hyresbeståndet. Strategin har Fastighetsägarna redovisat öppet på sina seminarier, säger Martin Hofverberg. Ett första steg Strategin går, enligt Martin Hofverberg, ut på att i ett första steg få till fri hyressättning vid nyproduktion. Där är hyrorna redan höga. Enskilda hyresgäster kommer på kort sikt inte få särskilt mycket högre hyror. Men det är bara ett första steg. Det är därför Hyresgästföreningen så envetet kommunicerar att det liggande förslaget inte bara handlar om hyresnivån och förhandlingssystemet i nyproducerade lägenheter. De ser detta som första steget mot marknadshyror i hela hyresbeståndet. Martin Hofverberg menar att detta är en klassisk maktfråga mellan högern och vänstern. Högern vill ha färre regleringar och tycker att det mesta sköts bättre av marknaden. Han tror att det är huvudorsaken till att förslaget finns med i januariöverenskommelsen. – Centerpartiet vill riva ner de gamla korporativistiska system vi haft i Sverige och få bort intresseorganisationernas inflytande på ekonomin, som facket och Hyresgästföreningen. Det syntes tydligt i Centerns krav i januariöverenskommelsen. En utredning utformar nu ett förslag om marknadshyror i nyproducerade lägenheter. Sannolikt kommer det likna det gamla systemet med presumtionshyra. Sedan 2006 har presumtionshyressystemet (undantagshyror) varit i bruk. Systemet infördes på grund av snabbt stigande byggkostnader. Nya, dyra fastigheter skulle samsas på samma marknad som byggnader som tidigare byggts till betydligt lägre priser. För att göra det möjligt att behålla bruksvärdet infördes presumtionshyressystemet. Fastighetsägare fick möjlighet att när de byggde nytt ta ut högre hyra de första 15 åren. Därefter slussas lägenheterna in i bruksvärdessystemet. Den stora skillnaden med det nya förslaget är att hyrorna sätts av fastighetsägarna själva utan möjlighet till förhandlingar. Sannolikt kommer det inte drabba så många på kort sikt, men förändringarna kommer att smyga sig på åren därefter. – I de årliga förhandlingarna försöker vi alltid ge lägre höjningar för nybyggda lägenheter, till och med nolla dem vissa år, säger Martin Hofverberg. Inga kollektiva förhandlingar I det nya systemet finns inget utrymme för kollektiva förhandlingar. Då raseras det gamla systemet där de höga hyrorna gradvis blivit lägre genom årliga förhandlingar och till slut legat på samma nivå som övriga lägenheter. – Det nya systemet ger fastighetsägarna rätt att genom ett tariffsystem hålla sig à jour med marknadsutvecklingen. Då kommer hyrorna hållas uppe över tid och aldrig sjunka. Det kommer hyresgästerna märka. På sikt leder det till två typer av lägenheter på marknaden. Nyproducerade lägenheter som aldrig blir ”äldre” och vars hyreshöjningar inte är förhandlingsbara; samt resten av hyresbeståndet vars hyror styrs av bruksvärdet och förhandlingar. Det innebär att det hela tiden blir allt fler lägenheter med fri hyressättning. Det här tyder på att de som vill driva igenom förändringen i själva verket vill se ett större systemskifte – Fastighetsägarna har beskrivit att detta är något de planerat att genomföra i tre steg. Nästa steg är att marknadsanpassa hyrorna i lägenheter som blir lediga. Tanken är att enskilda individer ska hållas skadelösa. Ingen enskild person drabbas när en hyresgäst flyttar in i en nyproducerad lägenhet. Samma sak är det om en hyresgäst tecknar ett nytt kontrakt och flyttar in i en äldre lägenhet med en marknadsanpassad hyra. Den hyresgästen accepterar ju själv en hyra som är mycket högre än vad grannarna betalar. I USA har den här typen av system lett till att fastighetsägare medvetet hållit igen på underhåll och på andra sätt försökt få hyresgäster att flytta för att lösgöra lägenheter och få in hyresgäster som är beredda att betala högre hyror. Marknadshyror för alla bostäder Det tredje steget i Fastighetsägarnas plan, menar Martin Hofverberg, är att införa marknadshyror i hela bostadsbeståndet. Reformen har då normaliserats genom de föregående stegen. Martin Hofverberg betonar att Hyresgästföreningens mål inte är att hålla alla hyror långt under marknadspris utan att skapa en marknad i balans. Det tror han inte sker genom förändringar av hyreslagstiftningen. Hyresgästföreningen pekar istället ut tre områden som staten måste ta itu med för att skapa en bättre balans på hyresmarknaden: bostadsfinansiering, markpolitik och skatterna. – Det krävs mycket mer statligt engagemang. Vi har nyligen presenterat en idé som vi kallar Förmånligt bygglån, där vi vill att staten lånar upp och lånar ut 29 miljarder till byggandet av hyresrätter per år. Hyresgästföreningen vill även se en markreform. I dag kan kommuner strunta i att bygga lägenheter. Hyresgästföreningen vill överföra planmonopolet från kommunerna till regionerna, eller styra kommunerna hårdare. Dessutom vill de återinföra fastighetsskatten och ha ett system där olika boendeformer beskattas mer rättvist. De menar att borttagandet av fastighetsskatten resulterat i att fastighetsvärdena rusat iväg, vilket lett till att byggkostnaderna ökat. Sedan slutet av 1960-talet bestäms hyran enligt den så kallade bruksvärdesprincipen. Då övergavs det system av hyresreglering som infördes under krigsåren. Sedan dess förhandlar fastighetsägare och hyresgäster och enas om en hyra som ligger i nivå med andra lägenheter med ungefär samma standard och läge. Kommer de inte överens avgörs frågan i hyresnämnden. Bruksvärdessystemets syfte är att efterlikna ett marknadssystem och samtidigt utgöra en spärr mot oskäliga hyror och trygga besittningsrätten. Bruksvärdet skiljer sig ofta från marknadsvärdet. Speciellt om det råder brist på hyreslägenheter blir marknadsvärdet högre. I Skinnskatteberg går det att få en lägenhet direkt. Få är sannolikt beredda att betala mer än bruksvärdet. Annat är det i storstadsområdena. Konsultföretaget Ramböll gjorde för ett par år sedan, på uppdrag av Hyresgästföreningen, en uppskattning av vad införandet av marknadshyror skulle innebära. I Botkyrka skulle en tvårummare öka från 5 800 till 6 900 kronor i månaden. En tvåa i Stockholms kommun antogs öka drygt med 3 000 i månaden. I innerstan skulle hyresgästerna riskera fördubblad hyra. Höjningarna ligger i nivå med Finanspolitiska rådets beräkningar. De har räknat ut att marknadshyror skulle innebära hyreshöjningar för i princip alla hyresgäster i landet och allra mest i storstäderna. Fastighetsägarna skulle i ett system med marknadshyror öka sina hyresintäkter med 27 miljarder per år. Inte längre möjligt att förhandla I förslaget till marknadshyror för nybyggda lägenheter blir det inte längre möjligt att förhandla om hyran som fastighetsägaren bestämt. För tre år sedan föreslog en statlig utredning vissa förändringar av presumtionshyressystemet. Systemet skulle bibehållas men förändras. Det motsatte sig Fastighetsägarna. I ett särskilt yttrande krävde de att presumtionshyressystemet skulle skrotas. På sikt förordade de friare hyressättning för hela hyresbeståndet. – Det är märkligt att bland alla de remissvar som lämnades på den utredningen så väljer de i januariöverenskommelsen att bara lyfta fram Fasighetssägarnas synpunkter när de formulerat direktiven till utredningen om marknadshyror. Det säger Lars-Fredrik Andersson, docent vid Umeå universitet. Han ingår i en grupp som granskat direktiven till utredningen om fri hyressättning i nyproduktion (Bostad 2030). Han ifrågasätter Fastighetsägarnas påstående att byggkostnader och hyror blivit dyrare på grund av presumtionshyressystemet. I en studie har han jämfört byggkostnaderna för de lägenheter som byggts under tiden presumtionshyressystemet varit i kraft, med bostadsrättslägenheter som byggts under samma period. – Statistiken visade att byggkostnaderna ökade snabbare för bostadsrätter jämfört med hyresrätter med presumtionshyra. Det tyder snarare på att fri prissättning leder till ökade byggkostnader, säger Lars-Fredrik Andersson. Haft en prisdämpande effekt När parterna inte kommit överens om hyran har det nästan alltid berott på att Fastighetsägarna begärt en högre avkastningsränta än vad Hyresgästföreningen ansett vara skälig. Dessutom har både en tidigare statlig utredning och Finanspolitiska rådet konstaterat att förhandlingarna lett till något lägre hyror. – Allt pekar på att systemet med förhandlingar haft en viss prisdämpande effekt, vilket vi också fann i vår studie. Han tycker inte heller att det är självklart att det byggs fler hyreslägenheter för att det blir möjligt med högre hyror i innerstan. – Det går inte att bygga så mycket mer där. Det är inte säkert att fastighetsägare vill bygga i ytterområdena, där det inte går att ta ut så mycket högre hyra än vad som tas ut redan i dag. Jag tror inte att man ska ropa på mer marknad utan snarare mer politik, säger Lars-Fredrik Andersson. Staten skrotade den gamla bostadspolitiken på 1990-talet. Subventionerna ansågs för dyra. Men den ersattes aldrig av något nytt. – Många kommuner sköter inte sin bostadsförsörjning och de låter Fastighetsägarna styra bostadspolitiken. De måste bli mer aktiva, upplåta mer mark för bostadsbyggande och sätta press på bostadsföretagen. Kommuner väljer i dag ofta att sälja mark när de får mest betalt. – Kommuner bör sälja mark för bostäder kontinuerligt, oavsett om det är bra eller dåliga tider, med krav på att de som köper marken använder den på ett sätt som kommunen bestämt. Det skulle få ner priserna. Kostnaderna har skenat Svängningarna leder till att det blir onödigt dyrt att bygga. Under krisen på 1990-talet blev 100 000 av med sina jobb i byggindustrin. Lika många behövde sedan anställas några år senare. – Det har bidragit till att kostnaderna skenat och är ytterligare ett argument för ett mer långsiktigt och kontinuerligt byggande. Byggsektorn hade ungefär samma produktivitetsutveckling som övrig industri fram till 1980-talet. Därefter har den sektorn tappat rejält. Vi vet inte riktigt varför. Avregleringen har i alla fall inte inneburit ökad produktivitet. I debatten påstås ofta att det utomlands är lättare att hyra en lägenhet. Att det skulle bero på att de har fri hyressättning. – Jämför vi olika länder har de flesta länder något parallellt system till marknaden som är rejält subventionerat eller avsedd för speciella grupper, säger Lars-Fredrik Andersson. Även i ett marknadsliberalt land som Storbritannien bor många i sociala bostäder. Det är inte så enkelt att det finns något land som överlåtit allt till marknaden och sedan inte behövt gå in med åtgärder. Alla länder har varit tvungna att hitta olika system för att rätta till de problem som uppstår på bostadsmarknaden. – Det handlar i grund och botten om att alla ska ha rätt att bo någonstans. Även de som inte kan efterfråga bostäder på en marknad. Det är en grundläggande mänsklig rättighet. Det är politikernas uppgift att lösa det, avslutar Lars-Fredrik Andersson. Fri hyressättning Strax före sommaren tillsattes utredningen om fri hyressättning vid nybyggnationer. Utredningen ska vara klar senast 31 maj nästa år. Ett förslag om fri hyressättning i nyproduktion planeras sedan att läggas fram för riksdagen i början av 2022, med målsättningen att träda i kraft under året. Frågan om fri hyressättning är en del av januariavtalet och den politiska överenskommelsen mellan regeringen, Centerpartiet och Liberalerna. Vänsterpartiet står fast vid sitt löfte att fälla regeringen om den går vidare mot marknadshyror. De har samma uppfattning som Hyresgästföreningen, att hyresmarknaden inte fungerar med två parallella hyressystem, utan befarar att fri hyressättning riskerar att på sikt leda till marknadshyror för alla fastigheter.